Totalrenovering av lägenhet i Stockholm

Totalrenovering av lägenhet – när hela bostaden ska göras om

Har du köpt en lägenhet som inte rörts på decennier, eller vill du anpassa ditt hem till ett nytt skede i livet? En totalrenovering av lägenhet gör att allt blir klart på en gång. Ledningar, väggar, golv, kök och badrum planeras tillsammans, så att ingenting behöver rivas upp igen om några år.

Vi renoverar bostadsrätter i hela Stockholm, från sekelskiftesvåningar med gjutjärnsrör till lägenheter i hus från miljonprogrammet. Varje fastighet har sina egenheter. Det märks först när golvet är uppe, och därför tar vi höjd för det redan i planeringen.

Bostadsrättens regler styr planeringen

I en bostadsrätt äger du inte väggarna och ledningarna på samma sätt som i ett hus. Föreningen ansvarar för mycket av det som finns i fastigheten, och styrelsen behöver godkänna ingrepp som påverkar det. Det gäller till exempel bärande väggar, rör för vatten och avlopp och större ändringar av planlösningen.

Vi hjälper dig med ansökan. Styrelsen brukar vilja se en ritning, en beskrivning av vad som ska göras och vem som utför arbetet i våtrum. Den beskrivningen tar vi fram åt dig. Räkna med att styrelsen kan behöva några veckor för sitt beslut, och lägg in den tiden i planen.

Stambyte i föreningen

Planerar föreningen ett stambyte de närmaste åren påverkar det din renovering. Ett nytt badrum som byggs strax före ett stambyte kan behöva rivas när rören byts. Fråga styrelsen om föreningens underhållsplan innan du bestämmer dig. Ibland går det att göra din totalrenovering samtidigt som stammarna byts, så att badrummet bara behöver byggas en gång.

Ventilation och ljud

Många äldre hus har ett gemensamt ventilationssystem där frånluften går genom kök och badrum. Det får inte byggas om hur som helst, eftersom det påverkar grannarna. Detsamma gäller ljud: flera föreningar har krav på stegljudsdämpning när du byter golv. Vi tar reda på vad som gäller i din förening innan materialen beställs.

Tillstånd och anmälan steg för steg i en bostadsrätt

Den formella gången tar ofta längre tid än själva rivningen. Så ser den ut i de flesta föreningar:

1. Läs stadgarna och renoveringsreglerna. Där står vad du ansvarar för.
2. Ta reda på vad som kräver tillstånd. Bostadsrättslagen (7 kap. 7 §) räknar upp bärande konstruktion, ledningar, ventilation och brandskydd.
3. Skicka in ansökan. Bifoga ritning, beskrivning och vem som bygger våtrummen.
4. Kontrollera om kommunen ska ha en anmälan. Väsentliga ingrepp i bärande delar, vatten, avlopp eller ventilation kräver det, enligt Boverkets vägledning om anmälan.
5. Vänta in startbeskedet. Först då får den anmälda delen påbörjas.

Att leva med en renovering i ett flerbostadshus

En lägenhet har ingen del som kan stängas av medan resten används. Kök, badrum och sovrum ligger ofta vägg i vägg, och damm sprider sig snabbt. Det är skälet till att många flyttar ut under de veckor som är tyngst.

Vi gör det så lätt som möjligt för dig och för grannarna. Trapphuset skyddas, avfallet transporteras bort löpande och arbetsytan städas varje dag. Grannarna får veta i förväg när det blir störande arbeten, och vi håller oss till föreningens tider.

Bo kvar eller flytta ut?

Tre frågor brukar avgöra. Klarar ni flera veckor utan kök och dusch samtidigt? Finns det någon i hemmet som tål damm och buller dåligt? Och vad kostar ett tillfälligt boende? Vid hembesöket räknar vi på båda alternativen.

Vill du veta hur en lägenhetsrenovering går till vecka för vecka, se guiden totalrenovering steg för steg. Bor du i hus i stället? Läs om totalrenovering av villa och radhus.

Kök och badrum i lägenheten

I en totalrenovering ingår nästan alltid både kök och badrum, och de byggs då i samma tidsplan som övriga rum. Är det bara badrummet som ska göras om är det ett eget projekt, och då hittar du mer om badrumsrenovering på Svexa Solutions. Detsamma gäller om du enbart vill renovera köket.

Äldre lägenheter kräver lite extra

I lägenheter från början av 1900-talet hittar vi ofta trägolv på träbjälklag, puts på vassmatta och gamla rör av gjutjärn. I hus från 1950- till 1970-talen kan kakelfix, golvplattor eller rörisolering innehålla asbest. Arbetsmiljöverket skriver att man ska räkna med asbest i hus byggda fram till 1982, så även en lägenhet från början av 80-talet kan behöva provtas. Misstänker vi farliga ämnen tas prover som analyseras av ett ackrediterat laboratorium. Behöver något saneras görs det av certifierade sanerare innan arbetet fortsätter.

Sådant går inte alltid att se vid hembesöket. Därför beskriver offerten vad som händer om vi hittar något oväntat: vi stannar, visar dig vad det är och kommer överens om lösningen innan något extra görs.

ROT-avdraget i en bostadsrätt

Enligt Skatteverkets lista över arbeten som ger rotavdrag ska arbetet i en bostadsrätt göras innanför lägenhetens tak, väggar och golv, och gälla sådant du ansvarar för enligt stadgarna. Att riva innerväggar och byta golvbrunn räknas. Att flytta golvbrunnen, byta avloppsrör eller göra ett stambyte gör det inte.

Offerten visar därför vilka poster som ger ROT och vilka som inte gör det.

Checklista inför start

• Styrelsens skriftliga tillstånd finns, med eventuella villkor.
• Startbesked från kommunen finns, om något i projektet är anmälningspliktigt.
• Kök och plattor är beställda i tid.
• Det som ska sparas är märkt.
• Boendet under de tyngsta veckorna är ordnat.

Garanti och dokumentation

När lägenheten är klar får du garantin skriftligt. Den gäller utfört arbete, våtrummet inräknat, i 7 år. Du får också protokoll och foton från våtrumsarbetet. Det är bra att spara, eftersom en köpare eller föreningen kan fråga efter det senare. Vår projektledare Martyna Wychowalek är din kontakt under hela projektet.