Vad kostar en totalrenovering?

Kort svar: det beror på vad som finns bakom väggarna

Den som frågar vad en totalrenovering kostar vill oftast ha ett pris per kvadratmeter. Det är förståeligt, men siffran säger mindre än man tror. Det som syns – golv, väggar och snickerier – är sällan det som driver kostnaden mest. Det är det som inte syns: rör, el, ventilation och stommens skick.

Därför ger vi ett fast pris först efter att ha sett bostaden. Hembesöket är kostnadsfritt, och offerten visar varje post för sig. Den här guiden går igenom vad som påverkar priset, så att du kan förstå offerten och lägga en budget innan du hör av dig.

Prisets byggstenar

En totalrenovering består av många delar. Var och en har sin egen prislapp, och tillsammans blir de projektets totalkostnad.

Förberedelser och rivning

Innan något byggs ska bostaden skyddas och det gamla rivas. Trapphus och golv täcks, dammväggar sätts upp och avfallet sorteras och körs bort. Ju mer som rivs ner till stommen, desto större blir den här posten. Att riva innerväggar för en ny planlösning räknas som rotarbete, men att köra bort avfallet gör det inte.

El

I många äldre bostäder är elen inte byggd för dagens behov. Ett byte av elcentral, nya grupper och nya uttag i alla rum är ofta en betydande del av budgeten. Fördelen med en totalrenovering är att ledningarna kan dras när väggarna redan är öppna.

Vatten, avlopp och ventilation

Rörarbete är dyrt eftersom det kräver behöriga installatörer och ofta påverkar golv och väggar. I en villa ansvarar du själv för ledningarna, och ett byte av avlopp kan bli en stor post. I en bostadsrätt är det ofta föreningen som byter stammarna, medan du står för det som finns inne i lägenheten.

Planlösning

Att flytta en icke-bärande vägg är förhållandevis enkelt. Att ta bort en bärande vägg kräver konstruktör, förstärkning och i ett hus en anmälan till kommunen. Flyttas köket blir det dessutom nya rör, avlopp och ventilation, och då stiger kostnaden snabbt.

Kök och badrum

Kök och badrum är de dyraste rummen per kvadratmeter. I badrummet ingår tätskikt, golvbrunn, kakel och porslin, och i köket kommer stommar, luckor, bänkskivor och vitvaror. Dina materialval påverkar priset mer här än någon annanstans.

Ytskikt och snickerier

Golv, väggar, tak, dörrar, lister och garderober. Posten är stor eftersom den gäller hela bostaden, men den är också lättast att påverka. Ett ekparkett kostar mer än ett laminatgolv, och platsbyggda garderober mer än färdiga.

Projektledning och samordning

I en totalrenovering arbetar flera yrken i bostaden. Någon måste planera ordningen, beställa material i tid och se till att elektrikern är klar innan väggen sluts. Den samordningen är en del av priset, men den sparar också pengar genom att arbetet inte står still.

Det här gör att priset går upp eller ner

• Bostadens ålder och skick. Ett hus från 1960-talet med originalrör kostar mer att renovera än ett från 2000-talet.
• Hur mycket som byts bakom ytan. Nya ytskikt på befintliga installationer blir mycket billigare än när el och rör byts.
• Materialval. Plattor i stort format, massiva trägolv och platsbyggda snickerier höjer priset.
• Ändrad planlösning. Varje vägg som flyttas och varje rum som byter funktion påverkar flera yrken.
• Tillgänglighet. En lägenhet högt upp utan hiss, eller en innerstadsgård utan plats för container, gör transporter dyrare.
• Föreningens regler. Begränsade arbetstider kan förlänga byggtiden i en bostadsrätt.
• Etapper eller allt på en gång. Bor ni kvar och vi tar huset i delar blir byggtiden längre, men ni sparar kostnaden för ett annat boende.

Så räknas ROT-avdraget

Med ROT-avdraget betalar du 30 procent mindre för arbetet, och vi gör avdraget redan på fakturan. Materialet räknas inte in. Taket per ägare är 50 000 kronor under ett kalenderår. Rot- och rutavdragen delar dessutom på ett gemensamt tak om 75 000 kronor för varje person.

Ett exempel: om arbetskostnaden i offerten är 100 000 kr blir avdraget 30 000 kr. Är arbetskostnaden större når en ensam ägare snabbt taket. Är ni två som äger bostaden och delar på en arbetskostnad på 300 000 kr kan ni få 45 000 kr var.

Avdraget förutsätter att du äger bostaden och bor i den, eller att den är ditt fritidshus. Du behöver också ha betalat tillräckligt med skatt under året för att avdraget ska täckas. Sträcker sig projektet över ett årsskifte kan avdraget fördelas på två år, eftersom det räknas på det år du betalar. Enligt Skatteverkets beskrivning av hur rotavdraget fungerar är det betaldagen och inte fakturadatumet som styr. Äger ni bostaden tillsammans kan ni dela på avdraget, men sammanlagt blir det aldrig mer än 30 procent av arbetskostnaden.

Det här ger inget avdrag

Alla poster i en totalrenovering räknas inte som rotarbete. Skatteverkets genomgång av vilka arbeten som ger rotavdrag är värd att läsa innan du lägger budgeten. Några exempel som ofta överraskar:

• bortforsling av byggmaterial, skräp och gamla möbler
• material, resor och hyrda maskiner
• i en bostadsrätt: stambyte, byte av avloppsrör och flytt av golvbrunn
• arbete i föreningens gemensamma ytor, till exempel trapphus och entréer

Budgetposter som ofta glöms

Utöver själva renoveringen finns kostnader som inte alltid står i offerten. Tänk på dem när du lägger budgeten:

• tillfälligt boende om ni flyttar ut under de tyngsta veckorna
• magasinering av möbler
• kommunens avgift om något kräver anmälan
• konstruktör om en bärande vägg ska ändras
• vitvaror, belysning och inredning som du köper själv
• provtagning och eventuell sanering om farliga material hittas
• avjämning av golv som visar sig luta mer än väntat
• parkering för hantverkarnas bilar i innerstaden

Det sista ofta förbisedda är asbest. Arbetsmiljöverket skriver att det kan finnas asbest i hus byggda fram till 1982, till exempel i mattlim, kakelfix och rörisolering. Det är bättre att ta prover före rivningen än att hitta asbesten när väggen redan är öppen.

Lägg en budget med marginal

En totalrenovering innebär alltid en viss osäkerhet. Det gäller särskilt i äldre bostäder, där fuktskador, röta eller farliga material kan dyka upp när väggar och golv öppnas. Lägg därför undan en reserv utöver offertens fasta pris, och bestäm i förväg vad du kan välja bort om pengarna behövs till något oväntat.

Vi beskriver i offerten hur vi gör om något sådant upptäcks. Arbetet stannar, du får se vad det gäller och en tilläggsoffert, och inget extra görs utan ditt godkännande.

Jämför offerter på rätt sätt

Två offerter med olika slutsumma kan innehålla helt olika saker. Kontrollera att båda omfattar samma rivning, samma installationer och samma material. Se också efter om priset är fast eller om arbetet ska debiteras löpande. Fråga hur tillkommande arbeten hanteras, och vad som ingår i garantin.

För konsumenter finns standardavtal som Konsumentverket har tagit fram tillsammans med byggbranschen. De reglerar bland annat betalningsplan, ändringar och reklamation och är bra att känna till inför en så stor beställning.

Läs också Konsumentverkets checklista för att anlita hantverkare. Där framgår att momsen alltid ska ingå i den prisuppgift du får. Myndigheten avråder också från att betala i förskott. En offert du godkänner blir ert avtal, så kontrollera den noga innan du skriver under.

Vill du förstå vad som händer efter att offerten är godkänd? Guiden totalrenovering steg för steg tar dig från godkänd offert till slutbesiktning.