Totalrenovering steg för steg

Innan något rivs: planeringen avgör resten

Den viktigaste delen av en totalrenovering sker innan hantverkarna kommer. Varje beslut som fattas i planeringen slipper du fatta under tidspress när väggarna redan är öppna. Det gäller allt från planlösningen till vilka uttag som ska sitta var.

Börja med hur ni vill bo

Skriv ner vad som inte fungerar i dag och vad ni vill att bostaden ska klara om tio år. Ska barnen ha egna rum, behövs ett arbetsrum, vill ni ha tvättmaskinen i badrummet eller i en egen tvättstuga? Spara gärna bilder på lösningar ni gillar. Det gör det lättare att förklara vad ni menar.

Hembesöket

Vid hembesöket går vi igenom bostaden tillsammans med er. Vi tittar på el, rör, ventilation och bärande väggar, och vi frågar om husets eller föreningens historik. Har stammarna bytts? Finns det ritningar? Har det varit fuktskador? Efter besöket vet vi tillräckligt för att lämna en offert.

Offert och avtal

Offerten ska beskriva vad som ingår, vad som inte ingår, vilka material som är valda och när varje del görs. Den ska också visa betalningsplanen och hur tillkommande arbeten hanteras. Är något oklart, fråga innan du skriver på.

Priset kan anges på olika sätt. Konsumentverkets råd om att anlita hantverkare förklarar att ett fast pris inte får överstigas. Ett ungefärligt pris får som mest överskridas med 15 procent, om inget annat har avtalats. Vid ombyggnad används ofta standardavtalet Hantverkarformuläret, medan ABS 18 gäller när ett småhus byggs nytt eller till. Vill du veta mer om hur priset byggs upp finns en genomgång av vad en totalrenovering kostar.

Tillstånd från förening eller kommun

I en bostadsrätt behöver styrelsen godkänna ingrepp i bärande konstruktion och installation eller ändring av ledningar för vatten, avlopp, värme eller gas. Samma sak gäller ventilation, eldstäder och annat som rör brandskyddet. Det följer av bostadsrättslagens 7 kap. 7 §, och föreningens stadgar kan ha egna regler. Styrelsen vill ofta se ritningar och veta vem som gör våtrummen.

I en villa eller ett radhus i egen regi är det kommunen som gäller. En invändig renovering kräver sällan bygglov, men en anmälan till byggnadsnämnden krävs bland annat när bärande delar påverkas väsentligt eller när vatten och avlopp eller ventilation installeras eller ändras väsentligt. Arbetet får börja först när kommunen har gett startbesked. Vi hjälper till med underlaget i båda fallen.

Lägg in tid för beslutet i tidsplanen. Både styrelser och byggnadsnämnder behöver några veckor, och ibland kommer följdfrågor.

Tillstånd och anmälan steg för steg

Den 1 december 2025 fick lov och anmälan delvis nya regler. Enligt Boverkets lista över PBL-ändringarna står anmälningsplikten nu i ett nytt sjätte kapitel i plan- och byggförordningen. För en totalrenovering ser gången ut så här:

1. Spika omfattningen. Det är rivningsplanen och installationerna som avgör vilka tillstånd som behövs, inte ytskikten.
2. Styrelsens tillstånd, om bostaden är en bostadsrätt eller ett radhus i en förening.
3. Anmälan till byggnadsnämnden för de åtgärder som räknas upp i Boverkets vägledning om anmälningspliktiga åtgärder.
4. Kontrollplan och eventuellt tekniskt samråd. Kontrollplanen visar vilka kontroller som görs och av vem. För enklare åtgärder kan nämnden numera besluta att ingen kontrollplan behövs.
5. Skriftligt startbesked. Det gäller omedelbart, och först då får den anmälda delen börja.
6. Slutbesked innan de ombyggda delarna används, om nämnden inte beslutar något annat.

Rivningen – då visar sig bostadens skick

Rivningen går fort, ofta på några dagar, men den är också den mest stökiga fasen. Innan den börjar skyddas trapphus, hiss och golv, och dammväggar sätts upp mot de rum som ska vara orörda.

Det är under rivningen som det oväntade brukar dyka upp. Det kan vara en gammal fuktskada, ruttna golvreglar eller ledningar som är dragna på ett annat sätt än ritningen visar. I äldre hus kan det även finnas material med asbest, och då tas prover innan arbetet fortsätter. Hittar vi något får du se det, få en förklaring och ett pris innan vi går vidare.

Installationerna – det du inte ser men betalar mest för

När stommen är synlig dras det nya: elledningar, vattenrör, avlopp och ventilationskanaler. El dras av en behörig elinstallatör och rören av vår VVS-partner. Nya väggar reses och golv riktas, så att ytskikten senare får ett jämnt underlag.

Innan väggar och tak stängs kontrolleras installationerna. Det är sista chansen att flytta ett uttag eller lägga till en ledning utan att riva igen. Gå därför igenom placeringen av uttag, strömbrytare och belysning noga i den här fasen.

Våtrum och ytskikt

I badrum och tvättstuga läggs tätskiktet först. Tätskiktet behöver torka innan kakel och klinker sätts, och varje moment fotodokumenteras. Det gör våtrummen till den del av tidsplanen som är svårast att korta.

Samtidigt spacklas och målas väggar och tak i övriga rum. Golv läggs, dörrar hängs och lister sätts. Det är nu bostaden börjar se färdig ut, och det är också nu sena ändringar kostar minst.

Montering och slutbesiktning

Sist monteras kök, vitvaror, porslin, armaturer och belysning. Elen och vattnet kopplas in och provas. Därefter städas bostaden och vi går igenom den tillsammans med er, rum för rum.

Det som behöver justeras skrivs upp och åtgärdas. Ni får dokumentationen från våtrummen, intygen från installatörerna och garantin i skrift. Den omfattar utfört arbete i 7 år.

Hur lång tid tar det?

En lägenhet på en våning tar ofta åtta till tolv veckor från rivning till slutbesiktning. Ett hus tar oftast flera månader. Till det kommer planeringen och tiden för tillstånd. Kök och vissa material kan ha flera veckors leveranstid, så de behöver beställas tidigt.

Att bo i bostaden under en totalrenovering

Det går att bo kvar, men det kräver planering och tålamod. Så här brukar det fungera:

• I en lägenhet står kök och badrum ofta utan funktion samtidigt. Många flyttar ut under de veckorna och bor kvar resten av tiden.
• I en villa eller ett radhus kan huset delas i etapper, till exempel en våning i taget. Det förlänger byggtiden men gör att ni kan bo kvar.
• Ett tillfälligt kök med mikrovågsugn, vattenkokare och en diskbalja räcker långt de veckor det riktiga köket är borta.
• Packa mer än du tror. Damm hittar in i garderober och lådor. Magasinera det som inte används.
• Vatten och el stängs av vid vissa moment. Tidsplanen visar när, så att du kan planera tvätt och duschar.

Har ni husdjur eller små barn kan det vara värt att flytta ut även under rivningen. Ljudet och dammet är som störst då.

Bo kvar eller flytta ut – så väger ni

Att bo kvar sparar hyra men kostar ork. Den som arbetar hemifrån eller är föräldraledig märker bullret mest. Flyttar ni ut kan hantverkarna börja tidigt och lämna verktygen framme, vilket kan korta byggtiden. Ett mellanläge är att flytta ut två eller tre veckor kring rivning och våtrum och bo hemma resten av tiden.

Checklista veckan innan rivningen

• Töm de rum som ska rivas helt, även lister och krokar ni vill spara.
• Fotografera bostaden före start. Bilderna är bra att ha vid slutbesiktningen.
• Ställ i ordning ett rum som är fritt från bygget, med kylskåp och vattenkokare.
• Bestäm hur hantverkarna kommer in, och vem de ringer vid frågor.
• Fråga försäkringsbolaget vad hemförsäkringen gäller för under bygget.
• Gå igenom tidsplanen en sista gång och notera de dagar då vatten eller el är borta.

En kontaktperson hela vägen

Under hela projektet har ni en projektledare att ringa när något är oklart. Hos Svexa Solutions AB är det Martyna Wychowalek, som samordnar alla yrken och håller er uppdaterade. Arbetet dokumenteras löpande, så att ni kan se vad som har gjorts även när ni inte är på plats.